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未来中国产业地产发展路径与机遇

2013-01-18 16:36

  房地产业发展的历程表明,当一个国家或地区的经济发展水平达到一定的阶段时,产业地产将迎来重大的发展机遇。时至今日,一方面,中国经济体规模已经跃居世界第二,京沪等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美;另一方面,受房地产调控政策的制约,住宅地产开发瓶颈日益凸显,而商业地产也并没有成为新的理想领域。在此背景之下,加上中国城镇化受到重要高度重视,以产业聚集为特征的园区开发——产业地产的发展态势日益趋热,成为业内外人士的关注点。

  中国产业地产发展路径

  产业地产可以认为是升级版工业地产,但它不再局限于厂房出租和卖地等低端的形态,而是将地产、产业、城市有机结合。国内发达城市产业地产的开发,应该根据不同的区位环境与项目基础来选择不相应的开发模式,并在此基础上实现产品差异化,以提高产业开发的专业化程度。未来中国产业地产的发展有两条明晰的路径:一是大都市城区中心的综合体模式;二是远郊区的“产城融合”的模式。

  具体而言,从区位环境角度来看,发达城市中心城区资源高度集中,高端精品荟萃,产业地产往往以城市综合体的形式出现,以充分提高资源的利用效率;近郊区商业一般以城市产业园的形式出现,其中OFFICE PARK是近年来较为流行的产品;远郊区资源相对分散,土地利用的效率要求降低,低端平价产品较为普遍,基于巨大的发展空间,产业地产将向“产城融合”的局面发展。

  从项目基础方面来说,商业地块新建产业项目一般是城市综合体。城市商业综合体是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果。旧城区商业改造一般是创意文化街区和城市产业园区(都市型产业园区),以在自然生态维护、历史文化传承和经济社会可持续发展当中实现最佳平衡。

  城镇化与产业地产的发展机遇

  城镇化将是中国今后十多年里的重要发展方向。产业地产应该抓住城镇化的历史机遇,借助国内经济不断高速增长的势头,在这一进程中大有作为。

  一是城镇化进程需要相应的产业地产发展水平。由于产业地产与以往的工业地产存在较大差别,因而它在城镇化进程中将发挥难以替代的作用。作为一种将地产、产业、城市发展要素有机结合并相互促进的商业模式,产业地产在提升城市的产业价值和产业功能方面独具优势,它能够有效地城市促进产业结构升级、汇聚人口与资本、调节城市经济增长节奏,合适的产业地产对城市的发展将起到积极的促进作用。

  二是不同程度的城镇化程度需要与之匹配的产业地产模式。由于目前我国城镇化发展水平参差不齐,今后其发展进度也不会一致。不同层次的城镇化,需要匹配的产业地产模式。根据开发主体的不同,产业地产一般分为以下四种开发模式:产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。第一种模式特点是以政府主导、以地产为载体、以项目为依托,构建快速权威规划、资源统筹配置的产业园区。它较为适合城镇水平一般的地区。第二种模式特点是政府支持、企业带动,在契合企业发展战略的同时能够有效带动同一产业的区域集聚。它较为适合在城镇化进程中需要重点拓展某种产业的地区。第三种模式特点是与传统的住宅开发模式趋同,它对产业地产商的要求不高但项目运转能够短、平、快,它适合中小城镇的发展。第四种模式特点是政府提供资源(土地、优惠政策等)并成立管委会、地产商投资建设、龙头企业入驻发挥产业号召力,以共同推进园区的开发和经营。它显然适合城镇化程度高、市场经济体制较为成熟的地区。

  三是城镇化进程将与产业地产发展相互促进。中共“十八大”以后,城镇化作为一项重大战略选择而成为未来中国发展的重要抓手。可以说,没有城镇化发展,产业地产的生存就会失去起码的空间;没有产业地产发展,城镇化的进展就会受到诸多瓶颈。今后城镇化与产业地产发展将会互为动力,共同前进。

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