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拉萨商业地产突围:地产宏图问道专业

2013-10-16 16:55 编辑

  拉萨的商业地产,在发展过程中面临着一些问题,比如管理,比如人才,但危与机并存,众多开发商在商业发展过程中,同样也寻求着突破现状的制胜之机。而对于商业地产的未来发展之路,在不少人看来,通过合作无疑成为了一个较好的途径。

  另外,对消费者而言,不管心中看好哪个商业项目,如何规避投资风险,始终是其心中要关注的重要问题。

  地产项目:市场不规范 专业化不够   

  “目前拉萨市由于地产发展刚刚起步,众多项目缺乏规范性。”顺通房产置业的张总举例说,一般而言,现在人习惯批发就去冲赛康,一提到高端购物就是拉萨百货、百益百货,品牌服装就是北京路和娘热路交叉口附近,以及德吉路上,至于一般性服装,不少人会选择逛温州商贸城、朵森格北路。总体而言,在区域分布和业态规划上比较散、乱,缺乏真正的集群效应。这一点在地产市场上较为常见。

  说到业态规划,宏发地产的邓经理告诉记者,对开发商而言,存在业态形成成本过高、管理问题等,但对消费者来说,拉萨的散户投资客群,投资理念上谈不上成熟,跟内地比,专业化程度、眼界和市场接触面等,都处于一个起步阶段,也可以说是听风、跟风阶段,还没有成为专业的投资客群。

  “总的来说,现在开发商存在的问题:专业化程度不够,心态还不够扎实。而现在的客户则停留在依靠信任投资的阶段,缺乏专业知识。”邓经理认为。

  消费:规避风险需做市调

  开发商以及消费者的专业化程度,直接影响了自身的投资风险程度。张总表示,从开发商角度看,要想规避商业项目的投资风险,首先其需要做一个详细的市场调查。比如想做零售综合体,就得看项目选址附近可以影响到的小区、居住人口、未来的居住情况,这样才能根据市场消化能力来确定市场的建筑规模,而不能纯粹根据地块的大小和容积率来建设,如果附近很少住宅小区,等你建好项目,做商业投资的人都是有经验的买房户,他们会根据自己以往的经验来确定买与不买,如果他们不买账,则增加销售压力,开发风险加大。

  “消费者想规避投资风险,建议投资保守稳健性商业。”圣地财富广场的芦峰认为,现在拉萨的市场在追随内地的一种理念:希望把商业做到最好,利润最大化。拉萨的主题商业,有一部分位置好、有一定依附性题材,它能做好,如果这些方面都没有,对消费者而言,风险则非常大。

  后期运营:更应看重品牌的力量

  商业项目的后期运营,很大程度上影响着甚至决定着项目的后续升值空间,而这也是消费者在投资商业地产项目时比较关注的地方。

  “关于后期运营,像万达,有自己的一套商业发展体系,从物业到商业运营到业态划分,整体上是很科学化的运营,非常专业。”邓经理表示,商业项目的价值本来就是在地段上面,但目前拉萨很多客户的专业化程度不高,运营商想引导消费者消费,在宣传等方面,就应该说得浅显易懂一点,可告诉消费者,买这个商铺,后期运营可以放心,像前几年内地推行的“返租”,目的就是要让客户放心。

  “商业项目的增值,需要依靠专业的商业运营团队,需要依靠品牌价值。”邓经理说,现在很多开发商做商业,缺乏一套适应市场的机制,不少开发商最大的问题就是,没有让消费者信服,而想让消费者信服,靠的就是自身的运营经验和资金实力,以及不断升值的品牌价值。

  另外,张总认为,“商业项目的后期运营,原则上要根据公司在最初根据市调所形成的运营方式和管理模式,不过可以根据实际情况做一些微量的调整,但不能全盘推翻做。内地有不少例子,不管项目的位置多么好,最终都失败了。”(记者 卢冠昌)

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